日本办公室和零售房地产的差异展望

?? ? ?日本经济状况良好，在2016季度和第2017季度之间连续七个季度的GDP增长。这一时期是16多年来季度经济扩张持续时间最长的一次，主要是受全球经济复苏和相对稳定的货币的推动，出口和企业的资本支出。虽然实际工资增长的缺乏使消费者支出继续停滞，但看涨的股市和稳定的汇率帮助百货公司在奢侈品和免税销售方面取得了显著的复苏。日本东京国际办公用品及文具展览会提醒您：劳动力市场的紧张预期将加速2018的工资通胀，并导致私人消费全面复苏。失业率在2017年11月达到24年来的低点2.7%，而消费者信心也在改善，这得益于就业市场的强化。

?? ? ?CBRE全球研究预计日本2017的实际GDP增长率将达到1.7%，2018的水平也将达到类似水平。然而，鉴于通胀很可能保持低位，我们预计当前宽松的货币政策将维持不变，无论Haruhiko Kuroda的任期是否在2018年4月结束，日本央行将重新任命。因此，利率有望在一段时间内保持在目前的超低水平。

?? ? ?尽管日本很可能会维持目前宽松的货币政策，但美联储仍将继续实施“正常化”政策，这意味着联邦基金利率将进一步上升。这至少可以从一开始就通过扩大美国和日本之间的利率差距来支撑日元走软。

?? ? ?东京很可能会看到从房东市场到占领者市场的逐渐转变，2018和2019的平均新增供应量估计为233000个TSUO（一个日本的面积单位，大约3.3平方米，相当于两个榻榻米垫的面积），这个数字比平均值高出30%。在过去的10年里

?? ? ?在经济稳定的背景下，写字楼的需求仍然稳固，创纪录的企业利润，而紧张的劳动力市场继续鼓励占领者寻找主要地点和较高档次的楼宇，以吸引和留住人才。

?? ? ?然而，在一个仍难以提高商品或服务价格的环境中，企业仍有成本意识。

?? ? ?CBRE研究预计，东京的写字楼空置率将在2019年底前上升约3个百分点，低于5%的水准。因此，A级假设的可实现租金预计在2019年底下降8%左右。

?? ? ?即使在空缺低于东京的城市中，区域性城市的新供给也将是有限的。因此，紧张的供需平衡将持续下去，预计大阪、Nagoya和其他区域城市的租金将继续上涨。

?? ? ?在零售领域，电子商务行业的增长开始影响零售房地产市场，Prime高街地区看到更多的商店实施展厅策略。随着消费习惯从商品转向“体验”，需求将由针对入境游客的药店以及食品和饮料零售商驱动。

?? ? ?自从2016以来，奢侈品牌零售商的需求放缓，银座大街的零售租金有所调整。然而，奢侈品的销售已经在牛市和相对稳定的货币后面恢复。

?? ? ?如果这种趋势继续下去，奢侈品零售商的需求也可能会回升，导致租金在2018年底触底。展厅的推广也可能推高租金，尤其是在黄金地段。

?? ? ?在投资市场，投资者对日本房地产保持强烈的胃口，但供应，尤其是优质资产，仍然有限。

?? ? ?与此同时，一些资产类别和地区的租金前景越来越不明朗，这导致了买者和卖者之间的价格差距扩大。CBRE研究预计，这将导致2018的交易量同比下降。

?? ? ?也就是说，资本化利率很可能保持在目前的低水平，特别是在利率上升的风险不大的情况下。特别是，在东京的中型办公室、区域城市的主要办事处以及大东京地区的物流设施中可能会发生进一步的压缩。

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